黨的十九屆四中全會提出了必須加強和創(chuàng)新社會治理，完善黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負責，民主協(xié)商、社會協(xié)同、公眾參與、法律保障、科技支撐的社會治理體系。隨著我國全面建設(shè)小康社會決勝之年的到來和城市化建設(shè)進程的不斷加快，住宅小區(qū)作為城市細胞,和人民群眾居住生活質(zhì)量息息相關(guān)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何提升服務(wù)質(zhì)量，老舊住宅小區(qū)如何補短板并解決管理缺失問題，已經(jīng)成為城市管理的關(guān)鍵問題和突出問題。小區(qū)管理是基層社會治理的基礎(chǔ)和薄弱環(huán)節(jié)，在構(gòu)建基層社會治理新格局中不可缺失。在新冠肺炎疫情防控中，做好小區(qū)管理的防疫工作顯得尤為重要，直接關(guān)系到人民群眾的公共衛(wèi)生安全。在梧州市推進"四城聯(lián)創(chuàng)"活動中，市政協(xié)采取市、城區(qū)兩級政協(xié)共同協(xié)商方式，市政協(xié)經(jīng)濟委員會圍繞住宅小區(qū)管理問題組織自治區(qū)、市、城區(qū)三級政協(xié)委員，并邀請相關(guān)的民主黨派、無黨派人士參加，開展專題協(xié)商調(diào)研活動，廣泛協(xié)商，積極建言獻策。通過深入的調(diào)研考察，找準我市當前住宅小區(qū)管理存在問題，有針對性地提出解決問題的對策、建議，為實現(xiàn)打通聯(lián)系服務(wù)群眾"最后一公里"，積極推進"四城聯(lián)創(chuàng)"活動提供決策參考。
一、梧州市住宅小區(qū)管理基本情況
梧州市現(xiàn)有建筑住宅小區(qū)519個，總建筑面積1638萬平方米，總戶數(shù)16.67萬戶?，F(xiàn)有業(yè)委會124個，健全率24%。224個小區(qū)實施了物業(yè)管理或單位管理，53個小區(qū)由業(yè)主自管，242個小區(qū)無管理。其中不少歷史形成的老舊小區(qū)，在全市住宅小區(qū)占比高達46.6%，老舊住宅小區(qū)沒有封閉管理，配套設(shè)施不健全，住戶不交物業(yè)費，沒有管理單位，房屋破舊，車輛亂停，環(huán)境臟亂差。老舊小區(qū)管理缺失問題已經(jīng)成為我市城市管理中較為突出的短板問題。
（一）住宅小區(qū)管理分類。
當前，我市小區(qū)管理主要有三種類型：一是由物業(yè)服務(wù)公司實施的專業(yè)物業(yè)管理小區(qū);二是由業(yè)主委員會自行實施管理的業(yè)主自管小區(qū);三是無物業(yè)管理的老舊小區(qū)。
1.物業(yè)服務(wù)小區(qū)。目前我市新建住宅小區(qū)根據(jù)《物業(yè)管理條例》的要求，全部聘請物業(yè)公司落實了專業(yè)的物業(yè)管理。
專業(yè)管理狀態(tài)有兩個階段，首先是在業(yè)主大會成立之前，新建小區(qū)由建設(shè)單位聘請物業(yè)公司實施物業(yè)管理，即前期物業(yè)管理，2020年起實施物業(yè)服務(wù)收費標準，由物價部門制定，執(zhí)行政府指導(dǎo)價。其次是業(yè)主大會成立后，由業(yè)委會選聘物業(yè)公司實行正?；奈飿I(yè)管理，收費標準由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價，執(zhí)行的是市場價。環(huán)境衛(wèi)生評價基本合格。
2.業(yè)主自管小區(qū)。有部分小區(qū)，因為開發(fā)商未能及時交付或辦證等矛盾激發(fā)業(yè)主和物業(yè)公司的管理矛盾，或物業(yè)公司提價不成功，撤出小區(qū)管理。物業(yè)公司撤出后，業(yè)委會沒有聘請專業(yè)的物業(yè)公司，而是自行定價，自行收費，自行管理，屬于業(yè)主自管。這種業(yè)主自管小區(qū)主要出現(xiàn)在一些規(guī)劃建設(shè)規(guī)模較小的小區(qū)，約有53個，其中4個環(huán)境衛(wèi)生評價較差。
3.無管理的老舊小區(qū)。在2000年之前建設(shè)的老舊小區(qū)或原村鎮(zhèn)土地建設(shè)的私宅居住區(qū)，沒有形成封閉小區(qū)，居民只交衛(wèi)生費，不交物業(yè)服務(wù)費，以社區(qū)管理為主，受客觀條件影響，環(huán)境衛(wèi)生管理效果有待提升，約有242個，其中102個環(huán)境衛(wèi)生評價比較差。
梧州市住宅小區(qū)建設(shè)和管理情況統(tǒng)計表
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城區(qū) |
小區(qū) |
建筑 |
戶數(shù) |
業(yè)委會 |
健全率(%) |
物管小區(qū) |
無管理小區(qū) |
業(yè)主自管 |
衛(wèi)生 |
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萬秀區(qū) |
132 |
55 |
3.23 |
40 |
30% |
48 |
61 |
23 |
22 |
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長洲區(qū) |
235 |
1053 |
10.24 |
77 |
33% |
120 |
88 |
27 |
38 |
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龍圩區(qū) |
152 |
530 |
3.2 |
7 |
5% |
56 |
93 |
3 |
46 |
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合計 |
519 |
1638 |
16.67 |
124 |
24% |
224 |
242 |
53 |
106 |
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梧州市小區(qū)管理情況群眾問卷調(diào)查分析統(tǒng)計表 |
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城區(qū) |
基本情況 |
群眾對小區(qū)服務(wù)評價滿意率 |
群眾最迫切需求解決的問題 |
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發(fā)出問卷（份） |
收回問卷（份） |
涵蓋小區(qū)（個） |
主要類型 |
希望管理模式 |
收費 |
水電服務(wù) |
電梯綠化管理 |
停車管理 |
加強物業(yè)監(jiān)管 |
環(huán)境衛(wèi)生 |
綠化美化 |
停車位不足 |
違章建筑打擊 |
加裝電梯 |
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萬秀區(qū) |
1329 |
925 |
99 |
商品房 |
物業(yè)服務(wù)或業(yè)委會自管 |
91% |
91% |
69% |
66% |
62% |
54% |
40% |
38% |
37% |
31% |
|
長洲區(qū) |
962 |
962 |
118 |
商品房 |
物業(yè)服務(wù)或業(yè)委會自管 |
85% |
80% |
60% |
46% |
67% |
88% |
27% |
93% |
21% |
3% |
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龍圩區(qū) |
812 |
803 |
76 |
商品房 |
物業(yè)服務(wù)或業(yè)委會自管 |
86% |
82% |
58% |
48% |
70% |
86% |
50% |
88% |
30% |
10% |
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合計 |
3103 |
2690 |
293 |
商品房 |
物業(yè)服務(wù)或業(yè)委會自管 |
87% |
84% |
62% |
53% |
66% |
76% |
39% |
73% |
29% |
15% |
（二）住宅小區(qū)管理質(zhì)量總體水平不高。
為了進一步掌握群眾對小區(qū)管理質(zhì)量的評價和需求，2019年市住建部門聯(lián)合社區(qū)開展了住宅小區(qū)管理情況問卷調(diào)研工作，對293個小區(qū)發(fā)放問卷3103份，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，群眾對小區(qū)收費服務(wù)、水電燃氣服務(wù)滿意率較高，達87%，對小區(qū)停車管理滿意率較低，為53%，群眾反映最迫切需要解決的主要問題是加強物業(yè)企業(yè)監(jiān)管、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化美化、停車位不足、違法違章建筑打擊、電梯加裝等問題。
二、梧州市住宅小區(qū)管理的初步成效
（一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)，促進齊抓共管。
人民利益無小事，小區(qū)管理是大事。梧州市把住宅小區(qū)管理工作當作大事來抓，市委書記率先垂范，以"書記在現(xiàn)場"工作法，多次深入基層，到山海觀、盤龍城、蝶彩小區(qū)、世紀新城等住宅小區(qū)調(diào)研指導(dǎo)，聽取居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議，研究解決住宅小區(qū)管理工作的重點難點問題，規(guī)范小區(qū)秩序，不斷提升管理水平。
2019年6月中旬，市委全桂壽書記主持召開梧州市住宅小區(qū)管理提升工作現(xiàn)場會和座談會，要求落實好城區(qū)承接物業(yè)管理職能工作，盡快完善物業(yè)管理體制，研究解決老舊小區(qū)管理的突出問題，切實加強梧州市居民小區(qū)管理，推動全市住宅小區(qū)管理水平提升。
各部門高度重視，迅速行動，認真貫徹住宅小區(qū)管理提升工作要求，市委編辦、市住建局及各城區(qū)政府做好城區(qū)政府承接物業(yè)管理職能改革工作，同時深入小區(qū)開展老舊小區(qū)管理工作調(diào)研，科學(xué)制定管理制度。各相關(guān)部門把住宅小區(qū)管理提升工作當作一件大事來抓，和群眾坐在一條板凳上，敢于擔當、迎難而上，一一落實工作，積極解決問題。
（二）重心下移，建立四級管理機制，落實城區(qū)物業(yè)管理職能。
為了落實《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，進一步理清市、城區(qū)兩級物業(yè)管理行政主管部門工作職責，2019年7月11日，市政府在《關(guān)于明確城區(qū)人民政府承擔對物業(yè)管理活動監(jiān)督管理行政職能的批復(fù)》文件中，明確了各城區(qū)政府承接轄區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)職能。2019年7月30日，各城區(qū)政府公布物業(yè)管理職能部門和權(quán)責清單，承接了物業(yè)管理職能權(quán)力20項。自2019年8月1日起，梧州市按照"重心下移、屬地管理、權(quán)責統(tǒng)一"原則，由城區(qū)政府承擔住宅小區(qū)物業(yè)管理活動監(jiān)管職責。市住建局、城區(qū)建設(shè)局、城區(qū)城管局、街道辦、社區(qū)居委會從小區(qū)建設(shè)、企業(yè)管理、執(zhí)法監(jiān)督、業(yè)主管理等方面全面參與市住宅小區(qū)管理工作，形成了市、城區(qū)、街道、社區(qū)居委會四級管理機制。充分發(fā)揮社區(qū)工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優(yōu)勢，實現(xiàn)矛盾糾紛屬地化解，縮短了處理群眾問題的時間，做到小問題不出社區(qū)，復(fù)雜問題城區(qū)部門齊抓共管，重大問題市、區(qū)、街道上下協(xié)調(diào)解決，整體上維護了市住宅小區(qū)的和諧穩(wěn)定。
市住建局根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理辦法》，實施梧州市物業(yè)服務(wù)小區(qū)"四城聯(lián)創(chuàng)"紅黑榜制度。由各城區(qū)政府組織街道辦、城區(qū)建設(shè)局、城區(qū)衛(wèi)生局、城區(qū)城管局對物業(yè)服務(wù)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護、綠化管護、公益廣告張貼等20個方面的內(nèi)容開展指導(dǎo)、檢查和考評，同時檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否解決好群眾關(guān)注的小區(qū)管理突出問題，結(jié)合群眾滿意度，進行綜合打分。低于60分的項目列入黑榜通報批評，達到90分以上的項目列入紅榜給予表揚，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強物業(yè)管理和環(huán)境衛(wèi)生工作。豐業(yè)花園、西堤新苑等老舊小區(qū)作為梧州市"提質(zhì)辦"推動"四城聯(lián)創(chuàng)"工作的示范小區(qū)，在梧州市創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市工作中發(fā)揮了積極作用。
（三）先行先試，在全區(qū)率先建立物業(yè)管理委員會制度，探索老舊小區(qū)管理辦法。
根據(jù)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》修訂意見中關(guān)于物業(yè)管理和社區(qū)治理的相關(guān)精神，抓實"改進社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，探索在社區(qū)居委會下設(shè)環(huán)境與物業(yè)管理委員會，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好的履行職責"工作。梧州市針對老舊小區(qū)業(yè)委會成立難、管理難的焦點問題，先行先試，在全區(qū)率先創(chuàng)建小區(qū)物業(yè)管理委員會制度，2019年10月24日印發(fā)實施《梧州市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會工作指引（試行）》，12月，以盤龍城小區(qū)、梧松宿舍小區(qū)為試點建立物業(yè)管理委員會，黨員比例超過50%。
按照《梧州市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會工作指引（試行）》，物業(yè)管理委員會由居委會代表、業(yè)主代表組成，主任由居委會代表擔任，副主任由業(yè)主代表擔任，特別鼓勵黨員業(yè)主代表參加。主要職責是協(xié)助街道辦會同城區(qū)住建局、城區(qū)民政局指導(dǎo)小區(qū)公共管理事務(wù)、監(jiān)督業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)單位依法履行職責，調(diào)解小區(qū)管理矛盾糾紛，宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)和政策等。物業(yè)管理委員會以社區(qū)居委會為核心，以黨員業(yè)主為骨干，充分發(fā)揮黨員的先鋒模范帶頭作用，彰顯黨和政府在社區(qū)治理中的主導(dǎo)作用，體現(xiàn)政府擔當，增強群眾參與率，將有利于老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造和后續(xù)管理，有助于更公平、有效地協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的問題及矛盾糾紛，更好地維護小區(qū)居民利益，形成梧州市住宅小區(qū)共建共治共享的良好局面。
三、梧州市住宅小區(qū)管理存在主要問題
由于歷史和客觀原因，梧州市住宅小區(qū)管理存在的一些矛盾問題仍較突出，主要有以下幾方面：
（一）黨和國家的方針政策、法制、社會主義核心價值觀，公共衛(wèi)生等教育、宣傳未能很好進小區(qū)，陣地不占領(lǐng)，宣傳教育效果差。如絕大部分小區(qū)沒有宣傳欄，未能把黨和國家的路線方針政策、國家法律、社會主義核心價值觀、公共衛(wèi)生防疫知識等對居民進行宣傳教育。疫情期間很多小區(qū)沒有設(shè)卡測體溫，外來人員隨意進入小區(qū)，疫情防控存在較大漏洞。
（二）違法建筑、車輛亂停亂放、垃圾隨便丟棄、隨地吐痰、寵物飼養(yǎng)等管理缺失、卡拉ok、深夜酗酒吵鬧等擾民現(xiàn)象屢見不鮮。
（三）小區(qū)是文明城市、衛(wèi)生城市等"四城聯(lián)創(chuàng)"工作的薄弱環(huán)節(jié)。由于城市管理體制尚未完全理順，執(zhí)法未能完全進社區(qū)（小區(qū)）。有些單位未認識到小區(qū)管理不僅僅是物業(yè)管理問題，更是完善社會治理體系，打造共建共治共享的社會治理和平安建設(shè)的重要性載體。主要體現(xiàn)在沒有全面貫徹落實《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》和《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》的要求，社區(qū)網(wǎng)格化治理尚又未能覆蓋小區(qū)（物業(yè)）管理，園林、公安、環(huán)境衛(wèi)生等行業(yè)主管部門，把住宅小區(qū)管理視同物業(yè)管理，對有物業(yè)管理的小區(qū)則過于依賴物業(yè)來抓小區(qū)管理工作，對無物業(yè)管理的老舊小區(qū)則把小區(qū)管理責任推到社區(qū)，各行業(yè)主管部門的職能未能在小區(qū)管理中得到落實，行業(yè)執(zhí)法沒有進入小區(qū)，而小區(qū)物業(yè)、居委會、業(yè)委會不是執(zhí)法主體，均沒有執(zhí)法權(quán)，因此導(dǎo)致各小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序、群眾調(diào)解、違法建設(shè)、污染擾民等問題未能依法解決，群眾滿意度差，投訴不斷。
（四）小區(qū)業(yè)主自治組織業(yè)委會存在監(jiān)管缺失。物業(yè)管理條例規(guī)定，小區(qū)管理事務(wù)由業(yè)主大會自治決定，但是業(yè)主自治組織的成立和運作需要業(yè)主具有較高的自治組織能力和依法理性維權(quán)的自律意識。業(yè)主自管小區(qū)普遍存在業(yè)主自治管理能力不強，財務(wù)管理不規(guī)范，缺乏監(jiān)督，不開業(yè)主大會、賬目混亂等現(xiàn)象，被業(yè)主投訴情況日益增多，亟待政府加強基層組織建設(shè)，加強指導(dǎo)和監(jiān)督。
（五）老舊小區(qū)環(huán)境整治和后續(xù)管理實施存在現(xiàn)實困難。梧州是一個歷史深厚的城市，在物業(yè)管理條例出臺前，已經(jīng)形成了不少老舊住宅區(qū)，這些老舊住宅區(qū)沒有封閉管理，配套設(shè)施不健全，沒有管理單位，房屋破舊，污水橫流，缺乏專業(yè)物業(yè)管理和群眾的自治參與，街道社區(qū)由于人少事多，管轄區(qū)域廣，對小區(qū)疏于管理，使小區(qū)生活環(huán)境和質(zhì)量與群眾要求、與文明城市建設(shè)要求相比有較大差距。
近年來，我市借助國家改造專項資金的投入，對部分老舊小區(qū)實施了綜合整治，個別小區(qū)也嘗試引進了管理單位，如紅嶺小區(qū)引進了物業(yè)公司，收取物業(yè)費用；蝶彩新城小區(qū)引進了管理公司，不收取物業(yè)費用，靠停車位彌補開支，但由于小區(qū)的業(yè)主委員會組織未健全，部分群眾反對停車收費，導(dǎo)致物業(yè)管理公司難以維持下去而選擇退出。在老舊小區(qū)整治中，主要存在問題是群眾不愿依法履行管理責任和繳納維護費用義務(wù)，后續(xù)管理的實施缺乏經(jīng)費保障和有效落實的制約措施，在實際操作上難以推開。
四、進一步做好住宅小區(qū)管理工作，構(gòu)建住宅小區(qū)管理體制機制的建議
我市住宅小區(qū)管理工作總體目標是：健全城市管理社區(qū)治理體系，統(tǒng)籌社區(qū)治理與物業(yè)管理、業(yè)主自治相互銜接配合，構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的城市住宅小區(qū)社區(qū)管理新體制，實現(xiàn)各類住宅小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)管理全覆蓋。為實現(xiàn)上述目標，建議采取以下措施。
（一）建立城區(qū)街道辦黨工委＋社區(qū)基層黨組織＋業(yè)主委員會＋物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基層黨建工作機制，把基層黨建工作覆蓋到每個小區(qū)，把基層治理工作落實在小區(qū)日常管理工作中。
通過基層黨建工作，在每個小區(qū)設(shè)立相應(yīng)的黨建工作陣地，把黨和國家的方針政策、國內(nèi)外政治形勢、法律、社會主義核心價值觀、公共衛(wèi)生、平安建設(shè)、安全生產(chǎn)等相關(guān)知識和要求宣傳好，并通過這種載體把黨和政府的治理能力和治理方式貫徹落實到最基層，落實到每個小區(qū)居民。同時，在此基礎(chǔ)上建立城區(qū)街道辦＋社區(qū)居委會＋共建單位（基層黨建雙報到單位）＋業(yè)主委員會的物業(yè)管理監(jiān)督評議機制，試行建立物業(yè)管理企業(yè)的"紅黑榜"、"星級評定"以及退出機制，推動物業(yè)管理企業(yè)落實服務(wù)承諾和社會責任。
（二）結(jié)合街長制解決我市各城區(qū)物業(yè)管理體制問題，加大行政執(zhí)法進社區(qū)進小區(qū)力度，做實"作風興市"工作措施，解決好群眾多年反映的未解決問題。
1.綜合執(zhí)法進小區(qū)，橫到邊、豎到底。適當增加社區(qū)管理人員和提高待遇。由社區(qū)干部分片負責小區(qū)綜合治理，網(wǎng)格化管理，對小區(qū)綠化、公共設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、車輛停放、違章建筑及住宅小區(qū)不按規(guī)定設(shè)置飲食店、倉庫等問題實行定期不定期巡看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。同時建議城區(qū)政府成立、充實小區(qū)綜合治理大隊巡回執(zhí)法，對街道社區(qū)不能處理的問題及時處理，社區(qū)街道分片包干的干部要及時報告小區(qū)管理中存在的問題，對不能處理的問題由綜合治理大隊及時到位解決。
2.住宅小區(qū)管理糾紛主要問題是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、供水供電、車輛停放、電梯維護、產(chǎn)權(quán)辦證、油煙噪聲、業(yè)委會管理、公共場地占用等問題。這些問題既有物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理，也涉及了市容環(huán)境管理、電梯特種設(shè)備管理、停車管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、群眾組織管理等行業(yè)部門管理問題，需要各行業(yè)部門的高度重視，加強部門聯(lián)動，齊抓共管，將住宅小區(qū)綜合管理納入社區(qū)建設(shè)管理體系。相關(guān)職能部門按照"誰主管、誰負責"的原則各司其職，依法履責。各部門落實行政執(zhí)法進小區(qū)；民政部門加強業(yè)委會指導(dǎo)；規(guī)劃建設(shè)部門落實小區(qū)交接驗收；教育部門負責取締違規(guī)辦班；公安部門加強處理影響小區(qū)秩序行為；司法部門負責健全調(diào)解機制；城管部門負責查處違建、毀綠等行為；市場監(jiān)管部門負責違規(guī)開辦企業(yè)治理和加強對電梯特種設(shè)備安全監(jiān)管。
（三）長期堅持按"四城聯(lián)創(chuàng)"標準來管理住宅小區(qū)，并探討小區(qū)管理地方立法。
1.文明城市、衛(wèi)生城市、食品安全城市、宜居城市對住宅小區(qū)管理的各項標準要求必須長期執(zhí)行，檢查監(jiān)管長期落實到位。
2.探討小區(qū)管理地方立法。對小區(qū)管理規(guī)范以立法形式固定，確保小區(qū)管理有法可依。同時，努力提高基層治理能力和平安建設(shè)能力和水平。
（四）提高我市住宅小區(qū)自治組織健全率，加強對業(yè)主自治組織的監(jiān)督管理。
各城區(qū)要加強指導(dǎo)我市住宅小區(qū)業(yè)主自治組織的成立和規(guī)范工作。群眾參與率高的小區(qū)，盡快成立業(yè)委會；群眾主動性不強的小區(qū)，可成立物管會，由社區(qū)居委會任主任，街道民警、社區(qū)網(wǎng)格員、小區(qū)業(yè)主代表、城區(qū)城管等組成。引導(dǎo)業(yè)主參與小區(qū)公共事務(wù)管理，提高小區(qū)群眾責任感，逐步解決小區(qū)業(yè)委會操作物管會不規(guī)范，管理水平不高等嚴重問題。
（五）社區(qū)管理引進準物業(yè)管理解決老舊小區(qū)管理難題。
對未能實施物業(yè)服務(wù)的老舊小區(qū)的管理，根據(jù)中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，發(fā)揮物業(yè)管理委員會作用，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責，探索在無物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會實行自治管理。
借鑒外地做法，老舊小區(qū)管理由城區(qū)街道辦建立社區(qū)準物業(yè)服務(wù)中心，在各個社區(qū)內(nèi)推行社區(qū)準物業(yè)管理工作。整合社區(qū)資源，社區(qū)對小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)服務(wù)用房等經(jīng)營性收入統(tǒng)一支配使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，彌補經(jīng)費不足。
（六）建立健全小區(qū)管理矛盾糾紛司法調(diào)解機制，解決小區(qū)重大糾紛，維護社會穩(wěn)定。
住宅小區(qū)存在著環(huán)境衛(wèi)生、電梯管理、違法建筑、破壞綠化、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、業(yè)委會監(jiān)管等問題，一些問題是重復(fù)問政，或是在各部門之間反復(fù)流轉(zhuǎn)，找不到責任部門，小區(qū)矛盾得不到及時化解，群眾滿意度不高。社區(qū)在承接大量居民投訴的調(diào)解過程中，由于缺乏調(diào)解規(guī)范性文件，調(diào)解的效力也受到群眾質(zhì)疑，不斷越級上訪。對此，可借鑒浙江省杭州市的成功經(jīng)驗：2010年杭州市司法局印發(fā)《關(guān)于以人民調(diào)解方式化解住宅小區(qū)物業(yè)糾紛指導(dǎo)意見的通知》，充分發(fā)揮人民調(diào)解在預(yù)防、化解物業(yè)糾紛中的作用，做到"小事不出小區(qū)、社區(qū)，大事不出鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）"，其調(diào)解范圍的物業(yè)糾紛主要包括：業(yè)主之間的糾紛；業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；業(yè)主、業(yè)主委員會與開發(fā)建設(shè)單位或其他單位之間的糾紛。
建議由市司法局牽頭，組織律師志愿者參與，根據(jù)《中華人民共和國人民調(diào)解法》指導(dǎo)各城區(qū)司法所建立小區(qū)糾紛調(diào)解制度，市財政部門根據(jù)財政部、司法部《關(guān)于進一步加強人民調(diào)解工作經(jīng)費保障意見的通知》，對小區(qū)調(diào)解工作經(jīng)費給予保障。
（七）建立小區(qū)應(yīng)對各種突發(fā)公共事件的應(yīng)急管理機制。
探討由市應(yīng)急管理部門聯(lián)合各城區(qū)政府﹢街道辦﹢社區(qū)﹢小區(qū)建立處理突發(fā)公共事件的應(yīng)急響應(yīng)處理機制，并在小區(qū)成立由小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會以及小區(qū)居民志愿者參與的應(yīng)急小分隊，明確工作職責范圍，確保處理突發(fā)公共事件快速、有序和有效性。
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